编者按：

在当前存量时代的城市更新实践中，单纯依赖空间改造已难以支撑项目的长期活力。如何在复杂的市场环境与多元主体博弈中，实现从“空间更新”到“价值再生”的转变，成为摆在行业面前的核心命题。

近年来，围绕产业导入、运营机制与社区生态的系统性探索，逐渐成为城市更新的重要方向。其中“运营前置”是其中一种重要探索路径。嘉创湾项目通过以运营逻辑反向驱动空间改造，在有限区位与资源条件下，实现了从工业闲置地块到青年创新社区的转变，呈现出较强的可借鉴性。

安地团队在嘉创湾项目推进过程中，围绕招商策略与空间实施提供顾问支持，也得以从实践一线对这一模式形成更直接的观察与思考。基于此，本文尝试从案例出发，提炼出对当下城市更新具有普遍意义的实践启示，以期为更多项目的推进提供参考。

更新后的嘉创湾©浙江嘉创城市运营管理有限公司

01被遗忘的工业遗存：一个典型的更新起点

嘉创湾位于浙江省嘉兴市南湖区栅堰路341号，占地约9亩，总建筑面积约4000平方米，其前身为1956年建成的嘉兴电控三分厂。随着城市发展与产业结构调整，这一工业空间逐渐退出生产体系，叠加区位条件受限、交通与生活配套不足等因素，场地长期闲置，成为典型的存量空间更新难题。

更新前的嘉创湾©浙江嘉创城市运营管理有限公司

场地所处区域为老旧居民社区，人口结构老龄化明显，空间环境衰败，缺乏对新兴产业与青年人群的吸引力。在宏观经济承压与招商环境趋紧的背景下，传统依赖空间改造与物业提升的更新路径，已难以支撑项目的有效去化与持续运营。

2024年，在城市有机更新的背景下，新嘉街道联合浙江清华长三角研究院等单位启动更新工作，历时约7个月，于2025年完成整体改造，使这一长期沉寂的工业遗存重新进入城市发展视野。

02从“空间改造”到“运营前置”：路径的转变

不同于传统以空间改造为先导的更新模式，嘉创湾在实践中引入“运营前置”的思路，即以业态策划与运营逻辑反向指导空间改造与招商策略，从源头重构项目的发展路径。

在总体定位上，项目被塑造为“花园式青年创业生态圈”，通过明确的目标人群与产业导向，优先构建适配的空间与服务体系。在此基础上，工业遗存不再仅作为被修复的历史对象，而被转化为具有场景价值与文化识别度的空间资源，成为吸引创新人群的重要载体。

这一模式的关键，在于将“运营”从后置环节前移至项目初始阶段，使空间、产业与人群之间形成协同关系，从而在不利区位条件下实现项目价值的快速激活。

将“运营”从后置环节前移至项目初始阶段©浙江嘉创城市运营管理有限公司

03机制与空间的协同重构：嘉创湾的实践路径

在“运营前置”的总体思路之下，嘉创湾并未停留于业态层面的调整，而是通过机制设计与空间策略的协同推进，形成了一套具有系统性的更新路径。

在空间层面，项目以“微更新+文脉传承”为导向，在尊重原有工业肌理的基础上，通过保留工业水塔、齿轮构件等典型遗存，并结合历史展示界面、主题花园与艺术装置的植入，使场地从单一生产空间转化为可阅读、可参与、具备场景表达力的复合文化空间。这一策略不仅延续了工业记忆，也为后续运营提供了具有传播力与识别度的空间基础。

在此过程中，项目创新采用“更新+创新”的两新融合模式：一方面，通过“修旧如旧”的微更新策略，延续工业文脉与场地记忆；另一方面，通过创新业态导入与空间场景重构，使历史空间具备承载当代产业与人群的能力，实现工业遗存保护与产业升级的协同推进。

这一策略不仅延续了工业记忆，也为后续运营提供了具有传播力与识别度的空间基础。

具有传播力与识别度的空间©浙江嘉创城市运营管理有限公司

在功能与产业导入上，项目并非在改造完成后再进行招商，而是依托浙江清华长三角研究院等资源，前置梳理目标企业与创新团队需求，并将其反向嵌入空间设计与业态配置之中。在此基础上，围绕“花园式青年创业生态圈”的定位，形成“楼上研发+楼下对接+花园休闲”的复合空间结构，使空间在投入使用初期即具备明确的产业适配性。

空间在投入使用初期即具备明确的产业适配性©浙江嘉创城市运营管理有限公司

在运营层面，项目以社群为核心构建园区运行机制。通过共享会议空间、露天社交场景与轻商业的植入，并持续开展艺术市集、主题活动等运营内容，强化园区内部与周边社区之间的互动关系，使空间从“被使用”转向“被参与”，逐步形成稳定的人气与活力。

以社群为核心构建园区运行机制©浙江嘉创城市运营管理有限公司

与此同时，通过“政府+研究机构+运营主体”的协同机制，项目实现了从规划、建设到运营的全链条整合。在权责清晰与收益共享的基础上，不同主体形成合力，为项目的持续运营提供了制度保障。

在上述多维策略作用下，项目在较短周期内实现了空间去化与人气集聚，并快速完成首批创新企业导入，初步验证了“运营前置”模式在存量空间更新中的有效性。

以社群为核心构建园区运行机制©浙江嘉创城市运营管理有限公司

04从个案到方法：对城市更新的启示

嘉创湾的实践并非发生在理想条件之下，而是在区位受限、市场趋紧的现实背景中展开的，这也使其经验更具参考价值。

首先，一个越来越明显的趋势是，项目不再只是“先建空间，再想运营”，而是从一开始就需要回答“为谁而建、做什么内容”。换句话说，城市更新正从“空间驱动”转向“运营驱动”。只有当目标人群与产业方向被提前锚定，空间本身才真正具备持续承载力。

其次，项目能否长期保持活力，往往不取决于空间本身的新旧程度，而在于是否形成稳定的“关系网络”。无论是创业团队之间的连接、人与空间的互动，还是与周边社区的融合，这些看不见的关系，才是支撑项目持续运转的关键。

项目能否长期保持活力取决于是否形成稳定的“关系网络”©浙江嘉创城市运营管理有限公司

同时，嘉创湾的推进也再次说明，单一主体难以完成复杂的更新任务。通过政府、研究机构与运营团队的协同分工，不同资源得以在同一平台上整合，使项目既具方向性，也具备灵活调整的能力。

当然，也需要看到，“运营前置”并不是一套可以简单复制的标准答案。它对产业基础、运营能力以及持续投入都有一定要求。但从嘉创湾的经验来看，这种从源头重构逻辑的方式，至少为当前大量面临转型压力的存量空间，提供了一种值得尝试的路径。

城市更新正从“空间驱动”转向“运营驱动”©浙江嘉创城市运营管理有限公司

05结语：从空间更新走向价值再生

嘉创湾所呈现的，并不仅是一个工业遗存更新的成功案例，更是一种关于城市更新方法的转变尝试。在存量时代背景下，城市更新的核心，不再只是空间形态的改善，而是如何在有限资源条件下，实现产业、文化与人群之间的再组织与再连接。

这一实践再次印证：城市更新的真正价值，不在于“更新了多少空间”，而在于是否重构了空间背后的运行逻辑与社会关系。而这，或许正是未来城市更新持续探索的方向所在。